洛阳市孟津区人民政府办公室

关于印发《孟津区集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）》的通知

孟政办〔2024〕9号

各镇（街道）人民政府（办事处）、区先进制造业开发区管委会，区人民政府各部门、各有关单位：

《孟津区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

                                                               2024年3月29日

孟津区集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中共中央办公厅国务院办公厅关于深化集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发深化集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等法律法规和相关文件精神，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法所称入市，是指土地所有权人将集体经营性建设用地一定年限的使用权出让、租赁、作价出资（入股）给使用权人，以及用地人将自己拥有的集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押的行为。

第三条  孟津区行政区域内，存量农村集体建设用地中国土空间规划确定为工矿仓储、商业服务业等经营性用途的土地，均可作为集体经营性建设用地进行入市。国土空间规划需调整、修改的，按规定程序进行。

存量农村集体建设用地的范围包括：报批城乡建设用地增减挂钩的土地；2023年3月1日前批复的农用地转用土地；第二次、第三次国土调查均为集体建设用地的土地；其它被认定可以入市的土地。

第四条  集体经营性建设用地使用权人依法使用和处置入市土地，受《中华人民共和国民法典》等法律法规保护，土地所有权人及其他任何单位或个人不得剥夺和侵害。

集体经营性建设用地在享有国有土地权利的同时，也要承担同等的责任和义务。

第二章  入市范围

第五条  本次试点入市范围为孟津全区域。优先选择城镇开发边界外农村地区作为集体经营性建设用地入市区域，坚持集约发展、紧凑发展的布局导向，向中心城区、镇区、产业园区优势旅游资源等周边，以及公共基础设施配套相对成熟的区域集聚。

第六条  对依法完成权属登记、符合国土空间规划和用途管制规则的工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地，方可纳入入市交易范围。入市土地可用于工业、商业、保障性租赁住房、采矿用地等项目，但不得用于建设商品住房。

第三章  入市主体

第七条  农村集体经营性建设用地入市主体是依法代表行使集体土地所有权的农村集体经济组织。入市前，土地所属村（社区）集体应完成农村集体经济组织登记。

入市土地属于村农民集体、村民小组农民集体所有的，由村集体经济组织（经济合作社）作为主体实施入市。

入市土地属于属镇（街道）农民集体所有的，镇（街道）农民集体可委托具有市场法人资格的集体资产管理公司，或其他法人组织代为入市。

第八条  集体经营性建设用地的取得和使用者，为境内外的自然人、法人或其他组织。

第四章  入市交易方式

第九条  集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，根据实际情况确定出让（租赁，作价出资）年限，不得超过同用途国有土地使用权出让年限。

（一）商业等服务用地不超过40年；

（二）工业用地不超过50年。

依据《民法典》第七百零五条、《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）规定，集体经营性建设用地使用权初次以出租方式入市交易最高年限不得超过20年。

初次入市年期政策原则上与国有土地出让年期政策相一致。推进长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等多种供地方式。工业用地弹性年期出让的，可参照国有土地弹性年期出让政策，其入市价款按年期进行折算。

第十条  集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经营性建设用地所有者将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者将集体经营性建设用地租赁给使用者使用，由承租人与租赁人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

集体经营性建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体经营性建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。

第十一条  有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件使用土地的；

（二）农村集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%的；

（三）法律法规规定的其他不可转让的情况。

第十二条  鼓励拥有经营性建设用地的农民集体，将土地作价入股到企业；鼓励拥有用地报批指标的农民集体，会同拟入市、需报批土地的农民集体，将用地报批指标和拟入市土地共同作价入股到企业，长期参与企业利润分红。入股土地使用年限参照出让入市执行。

第五章  入市程序

第十三条  集体经营性建设用地使用权可以采取挂牌或协议等方式入市。有两个以上意向用地者的，应当采取挂牌方式公开交易。竞争性交易环节纳入土地有形市场或公共资源交易平台，公开交易信息。

第十四条  集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

第十五条  集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决材料。具体操作可按另行制定的民主决策办法执行。

镇（街道）就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。

第十六条  集体经营性建设用地入市按以下程序办理：入市申请、区自然资源和规划局审查、村镇出具意见、评估地价、民主表决、村镇核验、区级核准、公开交易、办理后续手续。在区级核准环节，由区自然资源和规划局拟定入市核准呈报表，报区政府分管领导签字后，区政府在入市核准书上盖章。

第十七条  集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合产业、环保等政策及标准要求；

（二）具备必要的开发利用基本条件；

（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（五）符合国土空间规划等相关要求。

（六）三项负面清单：不能把2023年3月1日之后批复的农用地转为新增建设用地入市、不能把农民的宅基地纳入入市范围、符合入市条件的土地不能搞商品房开发。

第十八条  集体经营性建设用地使用权入市交易，双方应当签订《集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》。区自然资源和规划局对合同进行备案盖章，编制合同备案号，并为合同双方发放合同备案书。

第十九条  用地人应按入市合同约定和相关政策规定缴纳入市地款、调节金等相关款项，逾期缴纳的，每逾期一日按应缴款金额的1‰计征违约金，该违约金列入政府调节金收入。出让地价款、调节金、违约金均应缴入区财政局指定监管账户。

第二十条  用地人持入市核准书、入市合同、合同备案书、出让价款缴纳凭证（仅限出让入市）、土地增值收益调节金缴纳凭证、完税证明等相关证明材料，申请办理不动产登记。

第二十一条  入市宗地有两种以上用途的，若各用途最高出让年限不同，则按最短使用年限确定该宗地的出让年限；土地评估按宗地内各用途面积占比分别评估其价值，对缩短最高出让年限的，按缩短后的年期进行价值折算。

第二十二条  同一企业使用国有和集体两种用地的，可按一个项目用地进行整体规划设计和建设，建筑物可跨宗建设，跨宗建筑物登记时，将其落宗在其主要占用的宗地上。

第二十三条  禁止农用地以建设用地名义出让、租赁，以及农用地与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）。

禁止基层干部群众、入市主体与用地者私下签订集体建设用地使用权出让（租赁）合同或合作开发、作价入股协议，擅自入市和处置集体建设用地。

第二十四条  集体经营性建设用地入市后，土地使用者必须严格按照出让、租赁合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。确需改变土地用途、容积率的，应当经土地所有权人同意和原批准机关批准，并签订补充合同或重新签订合同。

入市土地的批后监管政策按区政府出台的相关文件执行。入市项目建设方案参照国有土地上项目的规划审议事权分级管理的规定执行。

第二十五条  简化入市项目用地相关手续办理。城镇开发边界外的入市用地，不再办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，由用地人直接申请办理乡村建设规划许可证。住建、消防等部门依据乡村规划许可证办理相关手续。

对属《河南省实施〈招标投标法〉办法》第八条至第十一条规定项目需公开招标的，应到区住建局办理招标备案手续；对不属于必须进行招标的项目，不再提交相关招标、开标和中标手续，但工程项目的承建方应具备法定资质，且业主与承建方签订有承建合同。

第二十六条  对已办理租赁入市又申请转为出让入市的，应进行出让地价评估，并制订出让入市方案，经村组群众民主表决同意由租赁转为出让的，凭表决决议，土地所有权人和用地人可直接签订出让合同（合同中应注明租赁变出让的相关内容），并到区自然资源和规划局备案入市合同，可不再履行挂牌或协议出让程序。用地人要按出让合同约定的出让金额、调节金额全款缴纳至区财政局指定监管账户。原办理租赁入市手续时用地人所缴纳的土地增值收益调节金和契税调节金，在扣除已用地年限的费用后（不足整年的按整年计），剩余款额可抵顶出让入市应缴纳的土地增值收益调节金和契税，不足部分由用地人补齐。

第二十七条  已入市集体经营性建设用地拟改变土地用途的，按以下程序进行：

（一）书面申请。拟变更的用途符合国土空间规划用途，征得土地所有权人同意后，对城镇开发边界内的项目向区自然资源和规划局申请新的规划设计条件，对城镇开发边界外的项目向镇人民政府（街道办事处）申请新的规划设计条件。

（二）制订方案。用地人与入市主体协商后，共同制定入市方案；土地设有抵押权的，应征得抵押权人书面同意。制订的入市方案包括收回或不收回两种，其中，收回重新入市方案应包括土地用途改变内容、地上建筑物的补偿、重新入市的年限、重新入市的合同条款要求等；不收回方案应包括土地用途改变内容、是否需补缴出让金或提高租金、补缴（提高）金额及方式等。

（三）集体表决。按民主表决办法进行集体表决。对不收回需补缴出让金的，补缴金额可参考土地用途及容积率变更前后评估价值的差额确定；提高租金的，可结合新用途土地市场价值确定。新土地用途的市场价格低于原土地用途的市场价格的，不需补缴出让价款或提高租金，已缴价款不予退还。评估估价日期以区自然资源和规划局受理改变用途申请的时间为准。

（四）落实方案。收回重新入市的，在入市双方解除入市合同、撤销土地证后，申请办理重新入市；不收回的，重新签订入市合同或入市合同变更协议，原用途办理入市手续所缴的土地出让金、增值收益调节金、契税，抵顶新用途下应缴纳的相应款额，不足部分补齐，办理土地变更登记。

第二十八条  入市合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当最迟于届满前一年向土地所有者提出申请并协商，重新约定出让价格（租金），经集体表决同意续期的，重新签订入市合同，办理合同备案，支付出让金（租金），办理土地变更登记后，取得集体经营性建设用地使用权。

入市合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第二十九条  国家为了公共利益的需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，土地所有权人和用地人应当服从。原入市合同自批准集体土地征收之日终止。

对租赁入市实施征收的，与农民集体协商土地补偿事宜并履行征地程序，与用地人协商地上建筑物补偿事宜；属出让入市的，与用地人协商土地及地上建筑物补偿事宜，同时与被征地村组履行征地程序。在完成征地程序后，已办理登记的，凭征地公告等材料，由镇人民政府、街道办事处出具情况说明并办理注销登记。

第六章  转让、转租、抵押

第三十条  集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与。

集体经营性建设用地使用权转租，是指承租人将集体经营性建设用地使用权再次租赁的行为。以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权出租的，纳入集体经营性建设用地使用权转租的管理范畴。

集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用者将通过入市取得的集体经营性建设用地，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第三十一条  集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；集体经营性建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原租赁合同。

集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之转让、转租和抵押；集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租和抵押时，其占用范围内的土地使用权随之转让、转租和抵押。集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

第三十二条  转让、转租使用年限不得超过初次入市合同约定的使用截止年限。

第三十三条  集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押，应遵守原入市合同的约定，并已按照入市合同约定支付地价款或租金，取得不动产证。

第三十四条  集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，交易双方应当持土地权属证书、初次交易合同、本次交易合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。因处分抵押财产而取得集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

入市土地转让的，应符合入市合同约定的条件。参照《河南省国土资源厅河南省住房和城乡建设厅国家税务总局关于印发不动产交易、税费征缴、登记联办业务事项三级十同“一套材料”清单的通知》（豫国土资发〔2018〕145号）中“国有建设用地使用权转移登记（买卖）”规定的相关材料清单，办理不转移登记手续。

第三十五条  集体经营性建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

第七章  地价和收益管理

第三十六条  制定并发布集体经营性建设用地基准地价体系，建立城乡统一的基准地价体系。在统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行。

第三十七条  集体经营性建设用地公开出让、租赁的起始价或协议出让价（租金），原则上不得低于国有建设用地基准地价的70%；因特殊原因，起始价或协议出让价（租金）低于70%的，入市主体须提交说明材料，说明降低起始价或协议出让价（租金）的原因。

农村集体经营性建设用地用于建设保障性租赁住房，其土地

价值应考虑其公共服务和公益用途的属性。出让地价可参考公共管理与公共服务用地的国有土地使用权划拨权益价。

集体经营性建设用地使用权的起始价或协议出让价（租金）的设定不符合上述要求的，区自然资源和规划局不予受理其入市申请。

第三十八条  长期租赁、租赁期间租金不调整且2022年底前未建设占用的，可按不低于该宗地50年工业用地出让入市评估价格的2%确定年租金评估价。

租赁入市价格中包含对被占地群众的租金，被占地群众的租金按正常租金水平执行，剩余租金归村集体使用。租赁入市价格属使用现状建设用地的价格，若入市前为农用地，需报批转为建设用地且用地人承担指标费的，可按指标费年期折算价值抵扣租金。

2023年3月1日之前已建设占用的，尊重用地人与被占地群众协商的租赁用地价格，但要适度提高租赁价格水平，原则上租金增幅为原租地价格的30%—80%，增幅最高不超过1000元/亩年，最低不低于300元/亩年，提高部分的租金收益归村集体经济组织支配。

长期租赁且租赁期间租金调整的、先租后让的等其他情况，参照《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）执行。

第三十九条  区政府制定入市土地增值收益分配办法，确定合理的政府、集体和个人收益分配比例关系，适当提高个人收益，争取实现农民集体在入市和土地征收中土地增值收益分享比例大体相当，努力达到农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。

区政府出台入市收益指导意见，规范入市收益管理分配行为，规避资金风险，维护集体经济组织及其成员的合法权益。

第四十条  对土地增值收益调节金和农民集体入市收益分配使用进行全过程、全方位监管，确保按规定用途使用，防止截流、侵占和挪用。

第四十一条  集体经营性建设用地使用权入市，应当依法缴纳有关税费。区政府另行出台入市相关税费调节金征管办法，推进集体与国有建设用地统一的税收制度，探索集体土地使用权主体以多种形式承担纳税义务的途径；按照国有建设用地与集体建设用地税赋对等的思路，结合现行国有土地出让、转让税收政策，确定集体经营性建设用地入市和转让中相对应的调节金。

第八章  历史遗留问题

第四十二条  对历史形成的已建设项目用地，符合国土空间规划，符合产业政策和入市政策，可办理集体经营性建设用地入市手续。

第四十三条  对已建项目用地，选择租赁、出让等入市方式，应实际与群众达成的用地方式相一致。经查实不一致的，区自然资源和规划局可撤销其入市手续和所办理土地登记。

第四十四条  已建成的项目用地，同宗地既有现状建设用地， 又有少量农用地等其它地类的，可结合实际情况仅对建设用地部分办理入市手续。

第四十五条  对在集体土地所有权确权工作中漏登和错登的宗地、因各种原因未登记的宗地、土地所有权权属发生变化的宗地，在权属清晰、界址清楚的前提下，经所涉及的农民集体或集体经济组织同意，并提供相关证明材料的，由区自然资源和规划局负责进行集体土地所有权确权工作。

禁止镇（街道）或村组干部人为操控申请改变土地所有权人。

第九章  附  则

第四十六条  本办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地，参照本办法予以规范，在完善入市前期系列资料的基础上，办理集体建设经营性建设用地入市手续。

第四十七条  镇（街道）、村非营利性公共设施和公益事业建设项目用地依照《土地管理法》及相关政策规定执行。

第四十八条 区自然资源和规划局负责全区范围内集体经营性建设用地使用权入市的管理和监督工作。

第四十九条   本办法由区自然资源和规划局负责解释，本办法自发布之日起实施，有效期两年。

孟政办〔2024〕9号洛阳市孟津区人民政府办公室关于印发孟津区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知docx.docx

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